Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums an internationale Investoren

Governanceanalytische Betrachtung der Folgen für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes (Bd. 62)

Kristin Klaudia Kaufmann

Kurzübersicht

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre erreichten Liberalisierungsbestrebungen und kommunale Entschuldungsüberlegungen auch die kommunale Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang erfolgten Verkäufe großer Wohnungsbestände und ganzer Wohnungsunternehmen. Der wertbeständige Mietwohnungsbestand auf der einen und die neuen, hauptsächlich finanzwirtschaftlich orientierten Erwerber großer Wohnungsportfolios auf der anderen Seite stehen hierbei in einem spannungsreichen Verhältnis.
ISBN: 978-3-944101-62-0
Veröffentlicht: 18.12.2014, Band 62. Auflage, Einband: Broschur, Abbildung und Tabellen: zahlr.,, Seiten 456, Format 168 x 240, Gewicht 0.8 kg
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Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums

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Details

Kristin Klaudia Kaufmann

Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums an internationale Investoren

Governanceanalytische Betrachtung der Folgen für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes

Dezember 2014. Einband: Broschur. Zahlreiche Tabellen und Abbildungen. 456 Seiten. Format 168 x 240. ISBN 978-3-944101-62-0. Preis: 39,00 Euro

Genehmigte Dissertation der Fakultät VI Planen Bauen Umwelt der Technischen Universität Berlin zur Erlangung des akademischen Grades Doktor der Ingenieurwissenschaften (Dr. Ing.) Betreuer: Prof. Dr. Dietrich Henckel
Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 21.12.2012

Band 62 der Reihe "IÖR Schriften", herausgegeben vom Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung e. V. (IÖR) Direktor: Prof. Dr. Dr. h. c. Bernhard Müller, Weberplatz 1, 01217 Dresden Tel.: (0351) 4679-0, Fax: (0351) 4679-212 eMail: info@ioer.de, Homepage: http://www.ioer.de

Zur Autorin

Dr.-Ing. Kristin Klaudia Kaufmann

1996-2002 Studium der Geographie an der Technischen Universität Dresden; 2002-2008 wissenschaftliche Mitarbeiterin an der TU Dresden; 2009-2012 Stipendium der Leibniz-Gemeinschaft; seit 2012 wissenschaftliche Mitarbeiterin am Leibniz-Institut für ökologische Raumentwicklung in Dresden, 2013 Promotion zum Dr.-Ing. an der Technischen Universität Berlin.

Zum Buch

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre erreichten Liberalisierungsbestrebungen und kommunale Entschuldungsüberlegungen auch die kommunale Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang erfolgten Verkäufe großer Wohnungsbestände und ganzer Wohnungsunternehmen. Der wertbeständige Mietwohnungsbestand auf der einen und die neuen, hauptsächlich finanzwirtschaftlich orientierten Erwerber großer Wohnungsportfolios auf der anderen Seite stehen hierbei in einem spannungsreichen Verhältnis.

Die Arbeit geht deshalb der Frage nach, wie sich nach dem Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums unter den Bedingungen des Strukturwandels Handlungsansätze und Kommunikation sowie Strategien der Zusammenarbeit auf lokaler Ebene verändern. Zur Beantwortung der Forschungsfrage konzentriert sich die Arbeit auf Grundlage einer umfassenden theoretischen und sekundärstatistischen Analyse auf eine praxisorientierte Aufgabenstellung. Mit Hilfe eines vergleichenden Fallstudiendesigns in den Städten Kiel, Osnabrück und Wilhelmshaven wird der Einsatz kommunaler Instrumente, neuer öffentlicher Handlungserfordernisse und wohnungswirtschaftlicher Handlungsorientierungen nach dem Markteintritt ‚neuer Investoren‘ und deren Auswirkungen auf Prozesse der Stadtentwicklung, des Wohnungsmarktes sowie der Absicherung kommunaler Kernaufgaben untersucht. Im Rahmen eines heuristisch-deskriptiven Urban Governance Ansatzes werden aus gewonnenen Erkenntnissen Schlussfolgerungen für die Praxis sowie für den weiteren Forschungsbedarf abgeleitet.

Since the late 1990s deregulation has begun to effect public housing. Some public housing owners sold their whole companies. How do approaches, communication and strategies for collaboration of key actors develop under conditions of structural change? The focus of the comparative empirical case studies in Kiel, Osnabrück and Wilhelmshaven rests with a governance approach on the fields of urban development and the housing market. An evaluation allows conclusions to be drawn for praxis and further research.

Kurzfassung

Spätestens seit Ende der 1990er Jahre erreichten Liberalisierungsbestrebungen und kommunale Entschuldungsüberlegungen auch die kommunale Wohnungswirtschaft. In diesem Zusammenhang erfolgten durch kommunale Anteilseigner Verkäufe großer Wohnungsbestände und ganzer Wohnungsunternehmen.
Der stabile und wertbeständige Mietwohnungsbestand auf der einen sowie die neuen, international agierenden hauptsächlich finanzwirtschaftlich orientierten Investoren (‚neue Investoren“) als Erwerber großer Wohnungsportfolios auf der anderen Seite stehen hierbei in einem spannungsreichen Verhältnis. Dieses Spannungsverhältnis liegt insbesondere in der Besonderheit des Gutes Wohnung begründet. Während eine Amortisierung des Kapitaleinsatzes pro Wohneinheit im Mietsektor erst nach Jahrzehnten mit Hilfe von Mieteinnahmen möglich ist, sind „neue Investoren“ vor allem an einem hohen und schnellen Kapitalumschlag interessiert.
Der Verkauf kommunalen, teils mit hohem Modernisierungs- und Umbaubedarf versehenen Wohn- eigentums an internationale strategische und Finanzinvestoren eröffnet neue wohnungswirtschaftliche Chancen aufgrund veränderter Kapitalbeschaffungs-, Bewirtschaftungs- und Vermarktungs- methoden. Gleichzeitig birgt der Verkauf an „neue Investoren“ auch Risiken für Wohnungsmärkte sowie für lokale Erneuerungs- und Stadtentwicklungsprozesse. Diese Risiken resultieren aus einer geringeren kommunalen Einflussnahme auf die soziale Wohnraumversorgung und die Stadt- und Quartiersentwicklung.
So stehen Kommunen, welche kommunales Wohneigentum komplett veräußert haben, nicht nur einer wachsenden und in  ihren Verwertungsinteressen zunehmend  differenzierten Akteurvielfalt gegenüber. Gemeinden  sind zudem zusätzlich durch  Prozesse und Auswirkungen des  Strukturwandels gefordert, integrierte Stadtentwicklungsprozesse zu initiieren. Ohne eigenes Wohneigentum und bei abnehmenden bzw. fehlenden Belegungsrechten sind sie bei der Wohnraumversorgung einkommensschwacher Haushalte ausschließlich auf die Hilfe Dritter angewiesen.
Neu entstehende und sich wandelnde Akteurbeziehungen auf lokalen Wohnungsmärkten sind bisher in der raumwissenschaftlichen Forschung nur in Ansätzen betrachtet worden. Mögliche Auswirkungen des Markteintritts „neuer Investoren“ auf Prozesse der Stadtentwicklung, des Wohnungsmarktes sowie auf lokale Kooperationsprozesse wurden bisher wenig untersucht.
Bis heute ungeklärt ist, ob
-    der Markteintritt „neuer Investoren“ Auswirkungen auf strategische Handlungsorientierungen1 von Kommunen und wohnungswirtschaftliche Bestandshalter hat sowie
-    zwischen neuen und „traditionellen“ wohnungswirtschaftlichen Wettbewerbern kollektive Handlungsorientierungen möglich sind.
Diese Forschungslücke soll mit der vorliegenden Arbeit geschlossen werden. Die zehn Kapitel umfassende Dissertation geht dabei der zentralen Frage nach, wie sich nach dem Komplettverkauf kommunalen Wohneigentums unter den Bedingungen des Strukturwandels Handlungsansätze und Kommunikation sowie Strategien der Zusammenarbeit zentraler Akteure des Wohnungsmarktes verändern. Untersuchungsschwerpunkte des empirischen Fallvergleichs sind die Handlungsbereiche der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes im Zeitraum 1999 bis 2009.
Die Forschungsarbeit konzentriert sich auf Grundlage einer umfassenden theoretischen und sekundärstatistischen Analyse auf eine praxisorientierte Aufgabenstellung. Anhand der untersuchten Städ- te Kiel, Osnabrück und Wilhelmshaven werden nachstehende Ziele verfolgt und einem systematischen Vergleich unterzogen:

  • Analyse des Einsatzes kommunaler Instrumente, um stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Zielsetzungen zu erreichen,
  • Darstellen neuer kommunaler Handlungserfordernisse, -ansätze und Verhandlungspositionen sowie wohnungswirtschaftlicher Handlungsorientierungen nach dem Markteintritt „neuer Investoren“,
  • Darstellen der Auswirkungen des Markteintritts „neuer Akteure“ auf Prozesse der Stadtentwick- lung, des Wohnungsmarktes und der Absicherung kommunaler Kernaufgaben.

Zentrale Erkenntnisse der Forschungsarbeit sind:

Die Auswirkungen  des  Strukturwandels  prägten  das  strategische – kollektive wie kompetitive – Agieren kommunaler und wohnungswirtschaftlicher Akteure ungleich stärker als der Markteintritt neuer Akteure.

Mit Hilfe von Umsätzen aus der Veräußerung von Wohneigentum wurde keine nachhaltige kom- munale Entschuldung erreicht. Es erfolgten keine strukturellen Veränderungen der kommunalen Haushaltspolitik.

Mit dem Markteintritt „neuer Investoren“

•    war keine unmittelbare, strategische Neuorientierung des kommunalen Agierens und des woh- nungswirtschaftlichen Handelns langjähriger Marktakteure verbunden,
•    waren lokal stark heterogene Handlungsorientierungen neuer wie „traditioneller“ Akteure der Wohnungswirtschaft sowie der Kommunen nachweisbar,
•    wurden trotz verschiedener strategischer und kooperativer Ansätze kommunale Verhandlungs- positionen auf dem Wohnungsmarkt und in der Stadtentwicklung geschwächt,
•    wurden prinzipiell Umsetzungsaspekte einer im kommunalen Interesse liegenden nachhaltigen Stadtentwicklung schwieriger,
•    war ein Funktions- und weitgehender Kommunikations- und damit Verantwortungsverlust priva- ter Akteure für Prozesse der Stadtentwicklung und des Wohnungsmarktes verbunden,
•    verloren kommunale Planungsinstrumente und Anreizsysteme auf Bestandsmärkten ihre Gestal- tungskraft durch ein tendenziell geringes Interesse und eine tendenziell geringe Bereitschaft der „neuen Investoren“ zum investiven Engagement bzw. zur investiven Zusammenarbeit.

EXECUTIVE SUMMARY

Certainly since the late 1990s, if not earlier, deregulation as well as local authority debt reduction eventually has gegun to take effect on local authority housing. In this context, the owners of public housing sold large quantities of their housing stock as well as whole housing companies.
Characteristic for the current situation is a tension between a stable stock of rented property (both in condition and market value) on the one side and international ‚new investors’, who are largely driv- en by financial interest and acquire large property portfolios on the other side. This tension is specifi- cally grounded in the particularities of housing as economic and social good. While the amortisation of capital investment per housing unit in the rented sector is only realised after decades by means of rental income, the ‚new investors’ are primarily interested in a high and fast capital turnover.
The sale of publicly owned housing property, which is often in high need of modernisation and re- furbishment, to international investors creates new opportunities for the housing economy due to different approaches to management and marketing. At the same time, such sale to ‚new investors’ also bears risks for housing markets, urban renewal and urban planning.
In this context, local authorities that have sold their entire housing stock not only face a growing range of actors with increasingly diversified economic interests. In addition, local authorities are ex- pected to initiate processes of integrated urban development in order to respond to structural change and its consequences. Complicating matters further, they have to rely exclusively on third party actors to secure the housing provision for low-income households.
Research into newly emerging and changing relationships between actors in local housing markets is only in its beginnings in the field of regional studies. Possible consequences of the market entry of ‚new investors’ for urban development, the housing market as well as for local cooperation have so far rarely been studied.
It remains unknown until now
-    whether the market entry of ‚new investors’ has an impact on the strategic orientation for action of local authorities and housing stockholder, and
-    Whether collective strategic orientations for action are possible between new and old competitors in the housing economy.
This study intends to close this research gap. Over its ten chapters, this doctoral thesis pursues as its key question: following the complete sale of local authority housing stock, how do approaches, communication as well as strategies for collaboration of key actors in the housing markets develop under conditions of structural change? The focus of the comparative empirical case studies rests on the fields of urban development and the housing market. The period under investigation were the years from 1999 to 2009.
Grounded in a comprehensive analysis of theory and secondary statistical data, the research addresses a predominately application-oriented remit. By means of analysing the cities of Kiel, Osnabrück and Wilhelmshaven, the following aims are pursued and subjected to a systematic comparison:

  • Analysis of the application of local authority instruments to achieve aims of urban development and housing policy,
  • Account of the new demands on local authority remit, approach and negotiating positions as well as approaches to housing following the market entry of ‚new investors’,
  • Account of the consequences of the market entry of ‚new actors’ on urban development, the hous- ing market and for safeguarding the statuory tasks of local authorities.


Key findings of the study are as follows:

  • The consequences of structural change shape the strategic action, both collective and competitive, of local authorities as well as housing actors disproportionately stronger than the market entry of new actors.
  • The income generated from stock sales did not achieve a lasting debt relief for local authorities. No structural changes to local authority budgetary policy took place.
  • With the market entry of ‚new investors’

•    no immediate strategic re-orientation of local authority activity or of long-established housing actors in the market actors took place,
•    locally strongly heterogeneous approaches of new and old housing actors as well as local authorities could be evidenced,
•    local authorities’ negotiating positions in the housing market and urban development were weakened, despite their differing strategic and collaborative approaches,
•    the implementation of local authority interests for a sustainable urban development became more difficult in principle,
•    the purpose (also to a large extent the communication), and thus the responsibility, of private ac tors in processes of urban development and in the housing market was lost,
•    local authority planning instruments and incentives lost their ability to influence the existing mar ket base due to the generally low interest and willingness of the ‚new investors’ to engage or col laborate in investment.

Inhaltsverzeichnis

Kurzfassung/ Executive Summary    VIII
Abbildungsverzeichnis    XII
Abkürzungsverzeichnis    XV
Danksagung    XVIII
A.    EINFÜHRUNG IN DIE ARBEIT    1
A.1    Einleitung    2
A.1.1    Problemstellung und Gegenstand der Untersuchung    2
A.1.2    Aufbau der Arbeit    5
A.2    Theoretische Rahmung der Arbeit    7
A.2.1    Theorieansätze Governance und Urban Governance    7
A.2.1.1    Ansatz des Governance    8
A.2.1.2    Ansatz des Urban Governance    12
A.2.2    Ansatz des Akteurzentrierten Institutionalismus    15
A.2.3    Zweckrationales Erklärungsmodell für kollektives Handeln    15
A.2.3.1    Interaktionen zwischen zweckrational handelnden Akteuren    17
A.2.3.2    Interaktionsformen im institutionellen Kontext    24
A.2.3.3    Handeln im Rahmen von Kooperationen    28
B.    FORSCHUNGSDESIGN    35
B.1    Forschungsthesen, Forschungsfragen und Zielsetzung der Arbeit    36
B.2    Herangehensweise und Methodik der Untersuchung    39
B.2.1    Zusammenführen der Forschungsansätze in der Untersuchungskonzeption    39
B.2.2    Politikfeldanalyse und Analyse der Akteure    41
B.2.3    Methodenmix und Fallvergleich    45
B.2.4    Auswahl der Untersuchungsstädte    47
B.2.4.1    Recherche und Auswertung sekundärstatistischer und medialer Unterlagen    50
B.2.4.2    Auswahl von Experten sowie Durchführung von Expertengesprächen    51
B.2.4.3    Durchführung qualitativer Inhaltsanalyse    53
B.2.4.4    Aufbau empirischer Fallstudien    57
 
C.    WOHNUNGSMARKT- UND STADTENTWICKLUNG IM SPANNUNGSFELD VON
LOKALEM STRUKTURWANDEL UND GLOBALISIERUNG    59
C.1    Wohnen als zentraler Baustein der Stadtentwicklung    60
C.2    Stadtentwicklungs- und Wohnungspolitik in Deutschland    61
C.2.1    Wandel des staatlichen Planungs- und Steuerungsverständnisses    61
C.2.1.1    Von der zentralistischen zur Projektplanung    61
C.2.1.2    Von der hierarchischen zur dezentralen Steuerung    63
C.2.2    Wandel der staatlichen Wohnungspolitik    65
C.2.2.1    Aktuelle Wohnungspolitik des Bundeslandes Schleswig-Holstein    66
C.2.2.2    Aktuelle Wohnungspolitik des Bundeslandes Niedersachsen    68
C.2.2.3    Kommunale Wohnungspolitik und Herausforderungen des Strukturwandels    69
C.2.3    Aktuelle Stadtentwicklungs- und wohnungspolitische Instrumente    72
C.2.3.1    Ordnungspolitische Instrumente    73
C.2.3.2    Leistungspolitische Instrumente    75
C.2.3.3    Stadtentwicklungspolitische Instrumente    78
C.2.3.4    Aktuelle Städtebauförderprogramme    79
C.2.3.5    Kommunale Wohnungsunternehmen und Wohngemeinnützigkeit    80
Zwischenfazit    83
C.3    Der deutsche Wohnungsmarkt und seine Akteure    84
C.3.1    Betrachtung der Angebots- und Nachfrageseite    84
C.3.2    Zentrale Akteure des Wohnungsmarktes    86
C.3.2.1    Kommunen als öffentliche Gebietskörperschaften    87
C.3.2.2    Wohnungswirtschaftliche Akteure    87
C.3.2.3    Wohnungsmarktbezogene Dienstleister    91
Zwischenfazit    91
C.4    Lokale Stadtentwicklung und internationale Vernetzung    92
C.4.1    Vertikale Politikverflechtung und Globalisierung
investiver Standortentscheidungen    92
C.4.2    Transaktionen großer Wohnungsbestände in Deutschland
seit den 1990er Jahren    93
C.4.2.1    Wachsendes Interesse internationaler Investoren    94
C.4.2.2    Mehrfachverkäufe und geographische sowie sachliche Streuung der Bestände    96
C.4.2.3    Institutionelle Investoren als neue Akteure auf lokalen Wohnungsmärkten    97
C.4.2.4    Wachsende Bedeutung von professionalisiertem Immobilienmanagement und  Verwaltern auf dem deutschen Wohnungsmarkt    105
 
C.4.3    Gründe des Verkaufs kommunaler Wohnungsbestände    108
C.4.3.1    Liberalisierungsdruck und Konzentration auf kommunale Kernaufgaben    108
C.4.3.2    Angebots- und nachfrageseitige Markt-Stimuli    109
C.4.4    Kommunale Steuerung lokaler Entwicklungsprozesse    110
C.4.4.1    Kommunikation und Netzwerkarbeit    111
C.4.4.2    Kollektives Handeln auf Quartiersebene    113
Zwischenfazit    120
D.    FALLSTUDIE STADT KIEL    123
D.1    Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes    123
D.1.1    Demographische und wirtschaftliche Entwicklung    124
D.1.2    Entwicklung des Wohnungsmarktes    126
D.1.2.1    Entwicklung des Wohnungsbestandes    126
D.1.3    Entwicklung der Mieten, der Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Kiel    131
Zwischenfazit    134
D.2    Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens
Kieler Wohnungsbaugesellschaft mbH    135
D.2.1    Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 1999    135
D.2.2    Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer    138
D.2.2.1    Erster Erwerber (1999) – Württembergische Cattunmanufactur
Beteiligungs- und Grundbesitz AG    140
D.2.2.2    Zweiter Erwerber (2004) – Blackstone Real Estate Partners    141
D.2.2.3    Dritter Erwerber (2007) – Aviva & Round Hill Capital LLC    142
D.2.2.4    Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung    143
D.2.3    Entwicklung des Wohnungsbestandes der KWG mbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung    144
Zwischenfazit    146
D.3    Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf    149
D.3.1    Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung    149
D.3.1.1    Stadtentwicklungspolitische Instrumente    149
D.3.1.2    Ordnungspolitische Instrumente    152
D.3.1.3    Leistungs- und ordnungspolitische Instrumente    152
D.3.2    Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände    155
Zwischenfazit    156
 
D.4    Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung    158
D.4.1    Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen    158
D.4.1.1    Stadt Kiel    159
D.4.1.2    Private Wohnungsunternehmen    159
D.4.1.3    Kieler Wohnungsgenossenschaften    160
D.4.1.4    Private Beteiligungsgesellschaft der Vitus Gruppe (KWG mbH)    160
Zwischenfazit    163
D.4.2    Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung    163
D.4.2.1    Kommunikation außerhalb von Institutionen    165
D.4.2.2    Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen    167
D.4.3    Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen    170
D.4.3.1    Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    170
D.4.3.2    Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt und
Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    171
D.4.3.3    Das lokale Beispiel Kiel-Mettenhof    178
Zwischenfazit    183
E.    FALLSTUDIE STADT OSNABRÜCK    185
E.1    Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes    186
E.1.1    Demographische und wirtschaftliche Entwicklung    186
E.1.2    Entwicklung des Wohnungsmarktes    189
E.1.2.1    Entwicklung des Wohnungsbestandes    189
E.1.3    Entwicklung der Mieten, der Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Osnabrück    192
Zwischenfazit    195
E.2    Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens Osnabrücker Wohnungsbaugesellschaft mbH    196
E.2.1    Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 2002    196
E.2.2    Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer    199
E.2.2.1    Erster Erwerber (2002) – NILEG-Konzern    200
E.2.2.2    Zweiter Erwerber (2005) – Gagfah Group    202
E.2.2.3    Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung    203
E.2.3    Entwicklung des Wohnungsbestandes der OWG mbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung    204
Zwischenfazit    206
 
E.3    Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf    209
E.3.1    Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung    209
E.3.1.1    Stadtentwicklungspolitische Instrumente    209
E.3.1.2    Ordnungspolitische Instrumente    214
E.3.1.3    Leistungs- und finanzpolitische Instrumente    214
E.3.2    Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände    217
Zwischenfazit    219
E.4    Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung    221
E.4.1    Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen    221
E.4.1.1    Stadt Osnabrück    221
E.4.1.2    Stephanswerk Wohnungsbaugesellschaft mbH    222
E.4.1.3    Osnabrücker Wohnungsbaugenossenschaften    223
E.4.1.4    Private Beteiligungsgesellschaft der Gagfah Group (OWG mbH)    224
Zwischenfazit    226
E.4.2    Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung    228
E.4.2.1    Kommunikation außerhalb von Institutionen    228
E.4.2.2    Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen    229
E.4.3    Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen    232
E.4.3.1    Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    233
E.4.3.2    Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt
und Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    234
Zwischenfazit    238
F.    FALLSTUDIE STADT WILHELMSHAVEN    241
F.1    Strukturwandel und Wandel des Wohnungsmarktes    242
F.1.1    Demographische und wirtschaftliche Entwicklung    242
F.1.2    Entwicklung des Wohnungsmarktes    246
F.1.2.1    Entwicklung des Wohnungsbestandes    246
F.1.3    Entwicklung der Mieten, Kosten der Unterkunft
und finanzielle Belastung der Stadt Wilhelmshaven    249
Zwischenfazit    251
 
F.2    Verkauf des kommunalen Wohnungsunternehmens Wohnungsbaugesellschaft JADE GmbH      252
F.2.1    Aufgaben im zeitlichen Verlauf bis zum Verkauf 2000    252
F.2.2    Verkauf, Verkaufsverträge und neue Eigentümer    253
F.2.2.1    Erster Erwerber (2000) – Deutsche Bank    255
F.2.2.2    Zweiter Erwerber (2004) – Cerberus European Investment    257
F.2.2.3    Dritter Erwerber (2006) – OMERS Administration Corporation
/ BGP Investment S.a.r.l.    257
F.2.2.4    Öffentlicher Diskurs zur Verkaufsentscheidung    258
F.2.3    Entwicklung des Wohnungsbestandes der JADE GmbH nach dem Verkauf
und Vergleich der aktuellen Aufgabenwahrnehmung    259
Zwischenfazit    261
F.3    Kommunale Stadtentwicklungsstrategien und -instrumente nach dem Verkauf    264
F.3.1    Kommunale Instrumente und Strategien der Stadtentwicklung    264
F.3.1.1    Stadtentwicklungspolitische Instrumente    264
F.3.1.2    Ordnungspolitische Instrumente    268
F.3.1.3    Leistungs- und finanzpolitische Instrumente    269
F.3.2    Veränderung kommunaler Stadtentwicklungs- und Wohnungsmarktstrategien
im Zusammenhang mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsbestände    270
Zwischenfazit    273
F.4    Kommunikation und Handlungsorientierungen in Belangen der Stadtentwicklung    275
F.4.1    Beteiligte Akteure und ihre Handlungsorientierungen    275
F.4.1.1    Stadt Wilhelmshaven    275
F.4.1.2    Wohnungsgenossenschaften Wilhelmshaven    276
F.4.1.3    Private Beteiligungsgesellschaft Oxford Properties Group (JADE GmbH)    277
Zwischenfazit    279
F.4.2    Kommunikation in Belangen der investiven und sozialen Stadtentwicklung    280
F.4.2.1    Kommunikation außerhalb von Institutionen    280
F.4.2.2    Institutionalisierte Kommunikationsstrukturen    283
F.4.3    Interaktionsorientierungen und Akteurkonstellationen    287
F.4.3.1    Kollektive Zusammenarbeit zwischen Akteuren
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    287
F.4.3.2    Kollektive Zusammenarbeit zwischen der Stadt
und Akteuren der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    288
Zwischenfazit    295
 
G.    VERGLEICH DER KOMMUNEN    297
G.1    Lokale Rahmenbedingungen im Vorfeld des Verkaufs    298
G.1.1    Demographische und wirtschaftliche Ausgangsbedingungen    298
G.1.2    Wohnungsmarktbezogene Ausgangsbedingungen    300
G.1.3    Aufgaben kommunaler Wohnungsunternehmen vor dem Verkauf    302
G.1.4    Verkaufsprozess und Erwerber des kommunalen Bestandes    306
G.2    Ermittelte Handlungsorientierungen nach dem Verkauf    310
G.2.1    Unternehmensbezogene Handlungsorientierungen neuer Investoren    310
G.2.1.1    Analyse der Aufgabenwahrnehmung    310
G.2.1.2    Wohnungswirtschaftliche Strategien    312
G.2.2    Handlungsorientierungen der Akteure
der unternehmerischen Wohnungswirtschaft    317
G.2.2.1    Wohnungswirtschaftliche Handlungsorientierungen    317
G.2.2.2    Kollektive Handlungsorientierungen unter den Akteuren    321
G.2.3    Handlungsorientierung der Kommunen    324
G.2.3.1    Stadtentwicklungspolitische Instrumente als weiche Steuerungsinstrumente    325
G.2.3.2    Ordnungs- und Leistungspolitische Instrumente    331
G.2.3.3    Unterschiedliche Typen kommunaler Handlungsorientierung    333
G.3    Urban Governance – kommunales Agieren zwischen Gestaltungs- und Problemlösungsfähigkeit    337
G.3.1    Kommunikation als Schlüssel des Steuerungserfolges?    337
G.3.2    Formen der Steuerung und Verhandlungssysteme    340
G.3.2.1    Governance without Government – nicht-hierarchische Steuerung
zwischen Akteuren der Wohnungswirtschaft    340
G.3.2.2    Governance with Government – nicht-hierarchische Steuerung
zwischen öffentlichen und nicht öffentlichen Akteuren    342
H.    ZUSAMMENFÜHREN DER ERKENNTNISSE    359
H.1    Beantworten der Forschungsfragen und Prüfen der Hypothesen    360
H.2    Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse    377
H.3    Schlussfolgerung und Ansatzpunkte für Forschungsbedarf    382
H.3.1    Schlussfolgerung    382
H.3.2    Ansatzpunkte für weiterführenden Forschungsbedarf    384
I.    QUELLEN    387
I.1    Literaturverzeichnis    388
I.2    Interviewpartner    430

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